Bonjour à tous les gestionnaires malins. 

Mettez cette page en favoris : vous venez de cliquer sur le guide pratique de l’année pour les propriétaires d’un bien locatif.

Vous êtes ici pour une seule raison : optimiser la mise en location de votre bien tout seul. Je respecte votre temps, c’est pourquoi nous allons très rapidement entrer dans le vif du sujet.

À la fin de cet article, vous saurez comment louer votre appartement sans agence de A à Z en 8 étapes :

  1. S’assurer que le logement est aux normes ;
  2. Améliorer son bien facilement pour le louer plus cher à long terme ;
  3. Obtenir les diagnostics obligatoires pour la location ;
  4. Décider à combien louer votre appartement ;
  5. Publier une annonce efficace pour attirer le bon locataire rapidement ;
  6. Sélectionner un locataire ;
  7. Rédiger un bail de location en béton ;
  8. Faire l’état des lieux et débuter la location.
les étapes pour louer son appartement sans agence de particulier à particulier

Nous partons du principe que vous êtes déjà au clair sur le régime fiscal choisi pour cet appartement.

Si ce n’est pas le cas, vous pouvez consulter cet excellent article de Pretto qui résume comment choisir la fiscalité de son bien locatif, et revenir à ce guide.

Sommaire afficher

À qui est destiné ce guide ?

Les propriétaires bailleurs qui louent : 

  • Un logement entier (pas une chambre dans leur appart) ;
  • Meublé ou vide ;
  • Sans passer par une agence ;

Et surtout, il est pensé et conçu pour que vous puissiez vous y référer à chaque nouvel investissement immobilier locatif 😉 avec toutes les ressources et les outils nécessaires directement intégrés pour vous éviter de fouiller le web à chaque fois.

Les curieux qui s’intéressent à l’investissement immobilier locatif peuvent également consulter ce guide pour se préparer à investir.

Pourquoi louer en direct sans agence ?

Les agences immobilières traditionnelles sont une solution de facilité pour les propriétaires.

Sauf que dans ce business, les vrais gagnants, ce sont eux et pas vous. Les frais d’agence peuvent vous faire perdre la rentabilité d’un investissement :

  • Louer de particulier à particulier évite des frais d’agence qui impactent le cash-flow positif. Cependant, vous devrez assurer les transitions entre 2 locataires et la paperasse (c’est ce que nous allons optimiser !) ;
  • Louer son bien par une agence coûte de l’argent au bailleur ET au locataire, c’est donc moins intéressant pour tout le monde.

Passons maintenant à la pratique.

Etape 1 : S’assurer que le logement est aux normes

Avant de pouvoir louer votre logement, il doit être aux normes pour éviter tout problème par la suite.

Les problèmes, c’est du temps, de l’énergie, et de l’argent perdus.

Fournir un logement décent, cela signifie :

  • qu’il a une surface minimale ;
  • que le fait de vivre dedans ne présente pas de risque pour la sécurité et la santé ;
  • disposer des équipements nécessaires minimums.

La liste des normes à respecter, et comment s’en assurer

Voici le détail des normes, et la façon de garantir que tout est OK pour ne rien risquer au regard de la loi.

1. La surface du logement

Le bien que vous louez doit comporter au minimum une pièce, d’une surface habitable de 9m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres. Sinon, un volume habitable de 20m³ suffit.

Comment calculer la surface habitable de mon logement pour le louer ?

Première option : vous avez toutes les expertises à votre disposition. Si elles vous ont été remises par le notaire, pas de calcul à faire.

Vous ne les avez pas ? Il faudra passer par un diagnostic loi Boutin. Il s’agit d’un diagnostic de surface habitable réelle du logement. Il peut être réalisé par un professionnel pour 50€ (T1) à 110€ (T5 et +). Le prix évolue ensuite selon la taille de l’appartement.

A savoir : Le diagnostic de surface Boutin est différent de celui de la Loi Carez. 

Pour obtenir ce calcul et vous assurer rapidement que vous êtes dans les normes : Comparatis trouve des diagnostiqueurs immobiliers certifiés agrées proches de votre appartement.

Quelle différence entre Loi Boutin et Loi Carrez ? La superficie habitable (Boutin) doit figurer dans tous les cas, tandis que la superficie Carrez est obligatoire en copropriété. Cette superficie Carrez est mentionnée dans un acte de vente, la superficie habitable dans un bail de location (notre cas).

2. L’appartement ne présente pas de risque pour la santé et la sécurité

Pour être conforme, l’appartement doit : 

  • Être bien clos, et couvert contre les infiltrations d’eau ;
  • Avoir des dispositifs de retenue de personnes solides (sur les balcons par exemple) ;
  • Ne pas présenter de défaut d’électricité ou de gaz dangereux ;
  • Proposer un dispositif de chauffage et d’eau chaude utilisable et conformes ;
  • Disposer d’ouvertures pour un fonctionnement normal et un éclairement naturel suffisant : la moitié des pièces utilisées comme chambres ou séjour doivent être dotées d’une source d’éclairage naturel égale à un douzième de la surface de plancher de la pièce en question.

3. Les éléments de confort essentiels inclus dans la location

Outre le chauffage normal, l’eau potable doit être accessible. Il faut également que l’évacuation des eaux usées empêche le refoulement (pas très agréable, en effet).

Le coin cuisine doit permettre d’installer un appareil de cuisson et bénéficier d’un évier.

Côté salle de bain, les toilettes et douches séparées de la pièce à vivre sont obligatoires.

Normalement, vous avez déjà connaissance de tout cela car vous avez acheté l’appartement aux normes. En tout cas, je l’espère pour vous.

En cas de doute, contactez un professionnel, et renseignez-vous régulièrement sur l’évolution des normes dans la rubrique “Logement” du site du Service Public.

D’où viennent ces normes de “logement décent” ?

La Loi Alur définit, entre autres, les critères de décence d’un logement pour “Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable”.

Vérificateur s'assure que l'appartement est aux normes

Ne jouez pas au plus malin en dissimulant des problèmes : attention aux sanctions !

Respectez les normes. Vraiment. Louer son appartement sans agence implique que vous êtes responsable de la gestion.

Si le locataire constate un problème durant sa période de location, il peut demander une mise en conformité à l’amiable, puis devant la justice si vous refusez. Un juge peut vous forcer à faire les travaux, tout en exigeant des dommages et intérêts ou une baisse du loyer.

En cas d’accident, des sanctions pénales peuvent être prononcées.

Proposer un logement décent est indispensable. En plus d’être mieux loué, c’est un investissement qui sera forcément rentable pour éviter de réparer les dégâts éventuels d’une action en justice.

Tout est aux normes ? Il est temps de rafraîchir votre bien pour en tirer le maximum de profits !

Etape 2 : Embellir l’appartement facilement pour augmenter le loyer et trouver plus facilement un locataire

Optimiser son appartement locatif a deux objectifs :

  1. Créer du rendement entrepreneurial : vous dépensez une somme pour embellir un appartement que vous louerez plus cher. Sur le long terme, le loyer augmenté rembourse cet investissement et vous dégage même des revenus supplémentaires ;
  2. Ajouter un élément distinctif qui donne de la force à votre annonce : vous louez plus vite et potentiellement plus longtemps si le locataire se sent bien chez lui ;

Voyons comment s’y prendre.

Améliorer un bien en faisant des travaux

Vous pouvez le faire vous-même si vous êtes bricoleur (et si vous avez le temps) ou bien déléguer cette tâche à des artisans plus qualifiés que vous.

Si vous faites appel à des artisans et que tout se passe bien, intégrez-les dans votre réseau pour les futures réparations et d’autres travaux si vous investissez dans plusieurs biens locatifs.

Point fiscalité concernant les travaux : Sans rentrer dans le détail comptable (ce n’est pas le but de ce guide), sachez que plus votre taux marginal d’imposition est élevé, plus l’économie d’impôt réalisée en déduisant ces travaux sera importante.

Voici quelques idées de petits travaux esthétiques simples qui font la différence :

  • Repeindre les pièces pour rafraîchir l’appartement, gagner en luminosité ;
  • Poser un sol plus design (carrelage, PVC imitation parquet) ;
  • Remplacer un évier ancien pour moderniser la salle de bain ou la cuisine.

Ajouter un élément qui se distingue

Certains équipements de confort font la différence sur les photos, et au moment de la visite.

Encore une fois, raisonnez sur le long terme. Voici un exemple :

Vous constatez qu’une cuisine équipée, propre et fonctionnelle peut faire varier les prix des loyers d’appartements similaires de 40€ à la hausse . En calculant rapidement le coût d’un meuble de rangement, de plaques de cuisson, d’un four et une hotte, vous en avez pour 1200€. Cette cuisine va durer au moins 5 ans, soit 60 mois.

Et bien si l’on divise le prix de la cuisine (soit 1200€) par les 40€ de plus sur le loyer chaque mois, on obtient 1200/40 = 30. Ce qui signifie que l’investissement est déjà rentable au bout de 30 mois, soit 2 ans et demi !

Cet exemple est valable pour d’autres type d’équipements comme une machine à laver + sèche-linge ou un dressing. Faites travailler vos méninges, je suis sûr que vous avez déjà beaucoup d’idées !

Étape 3 : Passer les diagnostics obligatoires

Je sais ce que vous pensez.

“Oh, encore de la paperasse ?!”. Oui, mais c’est bien plus simple que vous ne pensez !

En plus, c’est facile à obtenir. Donc pour ceux qui veulent la solution dès maintenant car ils savent ce dont ils ont besoin : commandez vos diagnostics sur PAP.

Pour tous les bailleurs qui louent un appartement meublé ou non-meublé, vous devez joindre un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) au bail de location avant la signature.

La liste des diagnostics que vous devez obligatoire posséder et fournir :

Les diagnostics techniques sont obligatoires pour louer un appartement
  • L’Etat des risques naturels et technologiques : indique si votre location se situe dans une zone présentant des aléas naturels, technologiques, miniers, sismiques, ou encore de pollution du sol. Plutôt rares dans les grandes villes ;
  • Le CREP (Constat de risque d’exposition au plomb) valable 1 an en cas de présence de plomb et le diagnostic amiante (valable 3 ans si présence) ;
  • Le DPE, connu comme diagnostic de performance énergétique. Il donne le niveau d’isolation thermique du logement ainsi que le montant des charges prévisionnelles de chauffage ;
  • La nouveauté : le diagnostic de nuisances sonores aériennes ;
  • Et enfin les diagnostics d’accès sécurisé au gaz et à l’électricité que nous avons déjà mentionnés dans le chapitre consacré aux normes.

Je sais ce que vous pensez.

“Oh, encore de la paperasse ?!”. Oui, mais c’est bien plus simple que vous ne pensez ! Louer son appartement sans agence, cela demande un peu plus de temps, et ça en vaut la peine 😉

En plus, c’est facile à obtenir. Donc pour ceux qui veulent la solution dès maintenant car ils savent ce dont ils ont besoin : commandez vos diagnostics sur PAP.

Pour tous les bailleurs qui louent un appartement meublé ou non-meublé, vous devez joindre un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) au bail de location avant la signature.

Pour en savoir plus :

Obtenir ces diagnostics et les centraliser dans un dossier

Vous allez bientôt pouvoir mentionner dans vos annonces que vous possédez tous les diagnostics rassurants pour votre futur locataire.

Cependant, ce n’est pas gratuit de les obtenir. Pour les passer au meilleur prix, vous disposez de comparateurs sur internet permettant de trouver les devis les moins chers autour de vous, et faire appel à des professionnels certifiés.

Quelques sites permettant de comparer le prix des diagnostics obligatoires lors d’une location : 

  • http://www.diagnostic-experts.fr/ ;
  • En région parisienne : http://www.diagnostiqueursconseils.com/ ;
  • Ou encore MeilleurTaux.com qui permet de simuler en quelques clics le coût de son diagnostic.

Le coût dépend de votre région et la surface à calculer (T1, T2, T3, etc.). À l’inverse du prix de l’immobilier, ils sont en moyenne moins chers à Paris !

Étape 4 : Fixer le montant du loyer

Calcul du loyer de son appartement

En principe, vous pouvez décider du montant de loyer que vous allez fixer pour louer votre appartement.

Sauf si vous bénéficiez de certains avantages fiscaux (Pinel, Robien, Scellier) qui encadrent les loyers, et empêchent de dépasser un certain plafond.

Partons du principe que ce n’est pas le cas. Voici les choses à retenir :

  • Lors d’une première location, le montant fixé est libre ;
  • Si vous remettez votre logement en location moins de 18 mois après le départ d’un locataire, l’augmentation du loyer pour le locataire suivant peut être limitée ;
  • Certaines villes comme Paris (et autres “zones tendues”) sont concernées par la Loi Alur (ou Duflot 2) qui vise à encadrer les loyers ;

Pour savoir si votre logement est en zone tendue, utilisez le simulateur de l’administration française. Vous trouverez également beaucoup de fiches pratiques qui répondent à vos questions.

C’est un sujet très important, et très vaste. Les opinions et les débats sur “comment fixer son loyer” sont très nombreux dans les médias et sur internet.

Nous allons donc bien sûr entrer dans le détail, vous êtes ici pour cela. Mais de manière objective et pratique.

Voici comment fixer le prix de votre loyer.

Calculer le loyer de votre location en fonction de la rentabilité de l’investissement

C’est une étape que vous avez peut-être déjà effectuée avant d’acheter votre bien.

Cet investissement locatif crée un cash-flow positif (loyer – ensemble des charges) et vous pensez qu’il se louera bien ? Ne cherchez pas plus loin, et mettez vos annonces en ligne avec le loyer déjà calculé.

Quoi de mieux que d’essayer pour avoir un retour et adapter en fonction ?

Bon à savoir : Un appartement qui dégage un “cash-flow” positif signifie que vous n’avez pas d’effort d’épargne à fournir. L’exploitation locative du bien autofinance le prêt ainsi que les charges payées par le propriétaire.

Les outils à connaître pour calculer son premier loyer

Si par exemple vous avez hérité d’un appartement dans votre ville d’enfance, et que vous n’êtes plus vraiment à jour sur le prix des loyers, voici quelques outils et méthodes pour fixer le prix.

Seloger.com

Méthode diablement efficace, la carte des loyers du site d’annonces SeLoger.com.

Voici en image comment s’en servir.

Dans le menu de SeLoger.com, passer la souris sur « Louer » > cliquez sur « Estimation prix des loyers ».

Vous arrivez sur une carte de France avec un barème des loyers moyens calculés en direct en fonction des annonces présentes sur le site.

En France, le loyer moyen est de 14€/m² à la location. En Pays de Loire, il est en moyenne à 11,4€.

L’outil vous permet de zoomer avec votre molette sur votre région, votre ville, et même jusqu’aux quartiers !

Imaginons que je souhaite louer un T1 à Rennes : l’outil me donne en quelques secondes les prix moyens des loyers au mètre carré par quartier.

Les petites bulles en bleu indiquent le nombre de biens vendus récemment dans le quartier.

LaCoteImmo.com

Ce site réalisé par LogicImmo vous donne les prix moyens constatés à la location par quartier, ainsi que plusieurs statistiques utiles sur :

  • Le voisinage ;
  • L’attractivité du marché locatif dans le quartier ;
  • Les critères les plus recherchés par les locataires.

Autres sites de petites annonces

Pour observer les montants de loyers pratiqués par vos “concurrents” propriétaires dans une même zone pour un bien similaire, voici plusieurs sites gratuits publiant des annonces :

  • Leboncoin.fr ;
  • PAP.fr (Particulier à Particulier) ;
  • ou encore ParuVendu.fr ;

Checklist : valorisez tout ce que vous pouvez pour fixer votre loyer

Incluez bien chaque élément de valeur ajoutée dans votre loyer.

Votre logement est-il proche de transports ?

Quel est le vis-à-vis ? La vue du balcon peut-elle justifier un coup de cœur ?

Le locataire dispose-t-il d’un parking inclus ou en option ? Dans certaines villes comme Paris et sa proche banlieue, un parking en box couvert peut se négocier entre 80 et 150€ par mois.

Vous visez une famille en louant un T3 : à combien de temps sont les écoles/collèges/lycées ?

L’environnement est-il calme ?

Comme évoqué précédemment : quelle valeur ajoutée avez-vous apportée ?

  • Appartement remis à neuf ;
  • Installation fibre haut débit fonctionnelle ;
  • Électroménager de qualité inclus (machine à laver, lave-vaisselle, etc.) ;

L’immeuble a-t-il un ascensceur ?

Tous ces éléments peuvent, une fois assemblés, peser dans la balance et faire grimper le prix du loyer.

les petits élements additionnés dans un appartement peuvent faire monter le prix du loyer

Attention aux effets de seuil

Lorsqu’une personne en recherche d’appartement consulte les petites annonces, elle a tendance à se fixer un montant maximum pour un loyer.

Souvent, les tranches de loyer sont de 50€.

Par exemple, l’annonce d’un appartement loué à 660€ sera moins consultée que celle d’un appartement à 650€. En revanche, un appartement à 640€ sera autant vu qu’un autre à 620€.

Utilisez la méthode du “test grandeur nature”

Nous prenons un peu d’avance sur le chapitre suivant, c’est pour la bonne cause.

Imaginons que votre annonce est prête à être publiée. Vous avez fait tous vos calculs dans votre Business Plan locatif, et ainsi établi un loyer en dessous duquel vous ne pouvez pas descendre. Disons qu’il est de 600€.

Publiez votre annonce à 700€ (le loyer ne doit pas être plafonné). Si les demandes de visites affluent, vous pouvez déjà commencer les visites.

Sinon, baissez progressivement le loyer par tranche de 10 à 20€, jusqu’à descendre à 600€ si le bien ne trouve pas preneur d’ici là.

L’essentiel à retenir sur la fixation des loyers

  1. En fixant un loyer trop élevé, vous risquez d’avoir trop de vacances locatives entre deux locataires. Donc, un manque à gagner potentiel ;
  2. Vous ne pouvez pas augmenter le loyer à votre guise entre deux locataires (loi Alur) ;
  3. Sans effectuer d’importants travaux, vous ne pourrez pas dépasser l’Indice de Révision des Loyers ;
  4. Observez la concurrence, c’est le meilleur indicateur !

Étape 5 : Générer plus de contacts avec une annonce de location qui sort du lot

Nous arrivons bientôt au but tant attendu : louer notre appartement.

Il est aux normes, possède tous les certificats obligatoires, vous l’avez un peu rafraîchi, et enfin vous avez calculé à quel montant vous souhaitez le louer.

Toutes les annonces ne se valent pas, et vous devez vous distinguer de la concurrence. Sans passer par une agence, vous êtes face à d’autres particuliers.

Rédiger une annonce de location efficace pour louer plus vite


Comment rédiger votre annonce de location immobilière ? Voici la recette pour sortir du lot :

  1. De jolies photos ;
  2. Un texte clair, une description exhaustive ;
  3. Sans oublier de mentionner les points forts de l’appartement et les modalités de contact.

1. Faire de belles photos : mode d’emploi

Pour attirer le regard des internautes qui naviguent et voient défiler des centaines d’annonces sous leurs yeux, voici quelques astuces simples :

  • Meublez les pièces sobrement. On doit voir qu’il y a assez d’espace, pas de fouilli (ça peut effrayer et ça fait moins “pro”), mais en même temps pouvoir se projeter dans l’appartement ;
  • Prenez les clichés quand la luminosité est à son meilleur niveau, en milieu de journée ;
  • Essayez de prendre des photos en hauteur pour donner encore plus l’impression d’espace ;
Photo d'un appartement lumineux bien rangé en hauteur
  • Meublez les pièces sobrement. On doit voir qu’il y a assez d’espace, pas de fouilli (ça peut effrayer et ça fait moins “pro”), mais en même temps pouvoir se projeter dans l’appartement ;
  • Prenez les clichés quand la luminosité est à son meilleur niveau, en milieu de journée ;
  • Essayez de prendre des photos en hauteur pour donner encore plus l’impression d’espace ;

Pour ce qui est de l’ordre de publication des photos, nous conseillons : 

  1. La pièce principale ;
  2. L’extérieur de l’appartement ou de la maison ;
  3. Montrer un élément qui fait la différence : une très belle salle de bain bien propre, un jardin, une vue, etc.
  4. Si vous publiez + de 3 photos, envoyez un aperçu de chaque pièce du bien à louer avec le même soin ;

Astuce pour propriétaire-bailleur malin : Utilisez un logiciel gratuit de retouche pour coller 3 ou 4 photos sur un même document. Beaucoup de sites d’annonces (gratuits ou non) mettent en avant 3 photos sur les annonces. Vous montrerez davantage d’arguments sans payer plus cher pour des photos supplémentaires.

2. Prenez votre plus belle plume pour rédiger le texte de votre annonce immobilière

Mettez-vous dans la peau d’un publicitaire. Oui, vraiment ! Vous faites du Marketing pour attirer les locataires.

Pour vous inspirer, vous pouvez prendre exemple sur les textes d’annonce des agences immobilières. Souvent bien structurés, leurs résumés d’appartements sont généralement bien complets.

Le titre de l’annonce

Commencez par indiquer dans le titre un élément qui fera cliquer l’internaute.

Par exemple : “T2 à louer libre de suite sans frais d’agence”. Ou encore “Studio calme donnant sur cour refait à neuf” si le studio en question se situe en centre-ville. “Avec parking”, “libre de suite” sont d’autres éléments pouvant déclencher plus de clics sur vos annonces.

Le corps de l’annonce

On évite absolument les textes avec des fautes, sans aucun style et trop “vite faits” de type :

“Loue t1 centre Toulouse pas loin des magasin pour Octobre”.

Même avec de belles photos, ce genre d’annonces peut faire fuir les potentiels locataires, ou générer des coups de téléphones de personnes qui ne correspondent pas vraiment au profil attendu.

Je sais que vous attendez un exemple de belle annonce. Le voici, vous pouvez vous en inspirer :

“Appartement calme sans vis-à-vis, dans le quartier Saint-Cyprien. A proximité immédiate du centre-ville de Toulouse et des transports en commun (ligne 1 B, bus 33 et 567).

Je vous propose de louer ce beau studio de 30m², entièrement repeint, très lumineux. Situé dans une impasse, l’environnement est calme tout en étant proche des commerces et des lieux de vie toulousains (supermarché, tabac-presse, restaurants, boulangerie, pharmacie).

La cuisine est entièrement équipée, la salle de bains est récente et vous disposez de toilettes séparés.

Situé au 3ème étage d’un immeuble bien entretenu avec ascenseur, cet appartement est disponible à partir du [insérer date].

Le loyer de ce charmant studio (éligible aux APL) est de 450€ + 35€ de charges sans aucun frais d’agence. Les charges incluent : 

  • l’entretien des espaces communs ;
  • l’entretien de la chaudière ;
  • la collecte des déchets ;
  • le chauffage et l’électricité.

Vous souhaitez le visiter ? Contactez-moi en réponse à cette annonce. Mentionnez vos disponibilités, votre situation (étudiant/salarié) et celle de vos garants si vous en avez.

Bonne journée.”

3. Renseignez tout ce que vous pouvez dans l’annonce

Pensez à inclure tous les équipements donc bénéficient l’appartement, ainsi que ses “petits plus”, et les diagnostics dont vous devez disposer.

Critères d'appartements en location
Exemple de critères sur Seloger.com

L’annonce est en ligne ? Très bien, il est maintenant temps de choisir un locataire pour votre appartement à louer.

Étape 6 : Sélectionner un locataire

Pour trouver un locataire rapidement de particulier à particulier, il existe une méthode que nous vous donnons maintenant.

Facile à reproduire, vous pourrez l’utiliser pour tous vos biens locatifs.

Une fois que vous avez décidé du montant du loyer et publié votre annonce, vous allez pouvoir choisir un locataire.  

Gardez en tête que vous cherchez un locataire :

  • Qui va payer son loyer en temps et en heure ;
  • prendre soin de l’appartement ;
  • et qui ne vous dérangera pas chaque jour pour des futilités.

La sélection s’effectue en deux étapes

  1. Lorsqu’on répond à votre annonce : triez au maximum. Faire visiter prend du temps, mieux vaut s’assurer que la personne n’est pas un touriste. Prenez quelques minutes pour échanger au téléphone ou par e-mail avant de confirmer la visite ;
  2. Lors de la visite : vous devenez une sorte de recruteur.
Comment choisir un locataire selon les profils qui répondent aux annonces

Trier quand on répond à votre annonce

Vous recevrez peut-être des messages par centaines, surtout si votre appartement est un T1 en zone tendue, ou au moment de la rentrée/des vacances d’été.

Dans un premier temps, demandez uniquement un premier contact par e-mail. Ne laissez pas votre numéro public.

Ce premier email peut vous en apprendre beaucoup sur le candidat. A sa façon d’écrire, comment elle décrit sa situation personnelle, et si elle donne son nom et prénom.

Si la personne a laissé son téléphone, vous pouvez lui passer un coup de fil pour poser quelques questions si vous le désirez.

Lors de la visite

Programmez les visites en fonction de votre agenda. En fin de journée par exemple, sur votre pause du midi ou bien le Samedi.

Faire visiter en soirée est plus délicat si vous souhaitez mettre en valeur la luminosité de votre appartement.

15 minutes suffisent, ce qui équivaut à 3 ou 4 candidats par heure. Durant ces 15 minutes, mettez les visiteurs à l’aise pour discuter avec eux. Essayez d’en savoir plus sur :

  • Le temps qu’ils comptent passer dans cet appartement ;
  • Leurs ambitions scolaires/professionnelles ;
  • Le “niveau d’autonomie” du locataire. Est-il capable de réparer quelque chose tout seul par exemple ?

Et laissez parler votre 6ᵉ sens. Le feeling, c’est important dans une relation propriétaire-locataire.

Quels documents et justificatifs demander à son locataire ?

2 options s’offrent à vous :

  1. Vous avez déjà le dossier du candidat car vous avez demandé à ce qu’il amène toute sa candidature lors de la visite ;
  2. Vous avez attendu de sélectionner une “short-list” de candidats pour leur demander un dossier par e-mail ou voie postale ;

Voyons ce que vous devez exiger dans le dossier de location des candidats :

  • Une pièce d’identité ;
  • Un justificatif de domicile ;
  • Son dernier avis d’imposition (ou des parents) ;
  • Des justificatifs de revenus : un salarié enverra ses 3 derniers bulletins de salaire. Si c’est un étudiant, les revenus des garants seront demandés, ou une caution solidaire ;
  • Le contact et l’adresse de son propriétaire actuel, ou le dernier à qui le candidat a loué un appartement ;
  • Une quittance de loyer ainsi qu’une attestation du précédent propriétaire.

Si le candidat vous transmet un RIB, vous pouvez aussi vérifier qu’il n’est pas interdit bancaire. Cependant, il n’est pas autorisé de demander le RIB expressément.

Vérifier l’authenticité des documents

Le service des impôts vous permet de vérifier l’authenticité d’un avis d’imposition.

Pour vous rassurer davantage, vous pouvez téléphoner au service des ressources humaines de l’employeur du candidat pour demander si sa situation salariale est bien réelle.

Louer son appartement à un étudiant

Quelques particularités à connaître avant de louer son bien à un étudiant :

  • Les locations meublées trouvent plus facilement preneur ;
  • la durée de bail en meublé est plus simple à modifier ;
  • en cas de colocation : une seule personne peut se porter garant pour la caution. En revanche, vous pouvez exiger un garant pour chaque loyer ;

Se prémunir contre les loyers impayés

Rassurez-vous, il est rare que les locataires ne payent pas leurs loyers. On estime à 3% la part des locataires mauvais payeurs.

Si vous mettez toutes les chances de votre côté en suivant nos conseils pour sélectionner vos locataires, il ne devrait pas y avoir de soucis 🙂

Cependant, c’est un risque à prendre en compte.

Pour vous prémunir, et faire en sorte que votre loyer arrive sur votre compte bancaire tous les mois, il existe des solutions :

  • Souscrire à une assurance loyer impayé ;
  • La caution Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi) garantit les bailleurs contre les loyers qui n’ont pas été payés par leur locataire pendant 36 mois (pas nécessairement successifs) tout au long du bail d’habitation. Cette garantie visale n’est pas accessible à tous les bailleurs ;
  • Exiger un garant solide ;

Étape 7 : Rédiger le bail et préparer le dossier

Le dossier de location, ou bail de d’habitation, doit être rédigé et imprimé pour chaque partie : le(s) habitant(s) et le(s) propriétaire(s) et la caution.

Sans plus attendre, obtenez les modèles officiels de baux édités par le site officiel de l’administration française :

Retrouvez toutes les indications pour le remplir sur le site du Service Public.

Les annexes à joindre au contrat de location

Gardez sous la main les annexes obligatoires :

  •  La notice d’information mise en place par la loi Alur
  •  Une copie du règlement de copropriété s’il y a lieu,
  •  L’attestation d’assurance contre les risques locatifs du locataire
  •  Les diagnostics techniques immobiliers,
  •  L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…) (Loi ALUR)
  • L’Etat des lieux signé : nous allons tout de suite voir comment s’y prendre pour le réaliser soi-même.

Astuce : Pour des contrats d’habitation blindés, en cas de doute, faites-le rédiger par un notaire. Les frais sont déductibles de vos impôts fonciers.

Consultez cette excellente vidéo de LegalPlace pour tout comprendre sur le bail de location.

Étape 8 : Faire l’état des lieux et remettre les clés

On arrive au bout !

Vous avez trouvé le locataire idéal, tous les papiers sont prêts à être signés, en bonne et due forme.

Il reste l’ultime étape de l’état des lieux d’entrée dans l’appartement.

Etat des lieux et remise des clés de l'appartement

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

C’est une vérification de l’état du logement, effectuée lorsque le propriétaire-bailleur remet les clés au locataire et à la fin du bail quand le locataire quitte l’appartement.

Le but est de définir les responsabilités de chaque partie en cas de litige sur l’état de l’appartement en cas de dommages.


Pourquoi c’est indispensable ?

Car en cas de dégradations (exemple : le locataire a brûlé un tapis en faisant des trous de cigarettes) vous pouvez garder un certain montant du dépôt de garantie, la caution, pour rembourser ces dommages.

3 conseils pour réaliser votre état des lieux

  1. Faites-le avec un professionnel : par exemple, un huissier réalise un état des lieux (environ 170€) pour une surface inférieure ou égale à 50m² ;
  2. Venez la veille pour vérifier que tout fonctionne correctement (eau/électricité/gaz) et que tout est en ordre. En cas de pépin, vous pouvez encore effectuer une réparation ;
  3. Prenez des photos et joignez-les à l’état des lieux ;

Une fois qu’il est signé par chaque partie, vous pouvez l’inclure au dossier de location et remettre les clés au locataire.

L’essentiel des étapes pour louer son appartement sans agence

Vous voilà fin prêt à louer votre appartement.

Rappelons les étapes essentielles pour une location réussie, sans passer par une agence.

  1. S’assurer que l’appartement est bien aux normes

    Vérifier que son appartement est aux normes pour louer

    Fournir un logement décent, calculer la surface habitable, disposer d’ouvertures, d’un éclairage naturel suffisant, ou encore du confort essentiel minimum.

  2. Rafraîchir/embellir votre bien pour mieux le louer

    renover un appartement pour augmenter le loyer

    Pensez aux petits gains de loyer additionnés sur le long terme. Améliorez le bien en effectuant des petits travaux, ou encore en ajoutant un élément électroménager.

  3. Obtenir les diagnostics obligatoires

    Comme ça, vous êtes en règle pour louer quelques années sans soucis. Le Dossier de Diagnostic Technique et le DPE doivent être en règle.

  4. Décider du loyer que devra payer le locataire

    Prenez le temps de faire votre petite étude de marché locative. Consultez les annonces de biens semblables aux votres, regardez les prix moyens dans votre quartier, ou publiez une annonce de test.

  5. Créer une belle annonce qui donne envie

    Vous verrez, c’est redoutable face à vos concurrents. Le texte, les photos et la présentation feront la différence pour louer mieux et plus vite.

  6. Sélectionner un bon locataire

    C’est tellement plus agréable de faire confiance à la personne qui vit « chez vous ». Exigez un dossier de location complet et vérifiez les pièces en quelques clics.

  7. Rédiger le bail, faire l’état des lieux, et signer

    Quelques formalités (importantes tout de même) et votre bien est loué !


F.A.Q. : Les réponses à vos questions

Nous avons répondu aux questions les plus fréquentes concernant la location de particulier à particulier.

Qui est le bailleur dans une location ?

Le bailleur est la personne qui possède le bien immobilier. Avec un document (le bail) conclu entre cette personne et un locataire (le preneur), le bailleur autorise le locataire à vivre dans l’appartement selon des règles et en échange d’une somme d’argent.

Comment louer son appartement rapidement ?

Appliquez-vous encore plus sur la rédaction d’annonces et les photos. Utilisez les sites d’annonces gratuites à bon escient, mais pour sortir du lot pensez de temps en temps à payer pour poster des photos supplémentaires, ou mettre votre annonce “à la une” par exemple sur LeBonCoin.fr.

Parlez-en autour de vous. Envoyez les liens de vos annonces en ligne à votre réseau proche dans la ville où se situe le bien, et demandez-leur de la partager sur Facebook.

Dernière solution (pas notre préférée…) : baissez un petit peu le prix du loyer. Si vous atteignez un palier de 50€ inférieur au loyer initial, vous devriez recevoir plus de demande car votre appartement deviendra peut-être une “très bonne affaire” pour les locataires.

Quelles sont les obligations d’un propriétaire envers son locataire ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous devez :
– Louer un logement décent ;
– Prendre en charge les travaux et les réparations de vétusté : vous pouvez insérer une grille de vétusté au bail de location ;
– Assurer la tranquillité du locataire.

Comment calculer la valeur maximum d’un loyer ?

Si votre fixation de loyer est libre, comparez votre appartement aux autres déjà en location dans le même quartier pour calculer votre loyer maximum.

Retenez qu’en général, on conseille que le loyer ne dépasse pas 33% des revenus de votre locataire pour éviter les impayés.

Le montant maximum dépend de la zone et du type d’appartement acheté. Un investissement en Loi Pinel par exemple aura des plafonds de loyer plus stricts qu’un appartement ancien (pour bénéficier de l’avantage fiscal PInel sur le prix d’achat). Pour en savoir plus, l’ANIL détaille la fixation du loyer au moment de la location.

Comment savoir si mon locataire touche les APL ?

Un locataire peut bénéficier, sous certaines conditions (situation familiale, ressources…), d’une aide de la CAF pour payer son loyer. Demandez-lui directement s’il peut en bénéficier. Sinon, la CAF pourra vous le dire lorsque vous déclarez vos revenus locatifs, ou si vous décidez de percevoir directement les APL du locataire.